La Lex Koller est née de la volonté de contrôler la vente de terrains ou de logements à des personnes étrangères. L'hypothèse sous-jacente est que le sol est un bien non renouvelable et qu'il mérite donc une protection particulière de la part de l'État. Dans les régions particulièrement attractives sur le plan touristique, l'augmentation des acquisitions de résidences secondaires par des étrangers dans les années 1970 a entraîné des pressions politiques. La Lex Friedrich (1983, entrée en vigueur le 1er janvier 1985) et, plus tard, la Lex Koller (révision en 1997) ont institutionnalisé ces préoccupations sous forme de loi.
« Les rendements moyens sont plus faibles à Zurich qu'à Monaco. »
Au fil du temps, la réalité du marché immobilier a évolué. Les acquisitions étrangères sont devenues de plus en plus professionnelles, structurées par le biais de personnes morales, de solutions fiduciaires ou de chaînes de participation à plusieurs niveaux, qui sont examinées avant toute transaction afin de détecter une position étrangère potentiellement dominante.
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