L'immobilier en tant qu'instrument financier
La valeur d'un immeuble de rendement (qu'il s'agisse d'immeubles d'habitation, commerciaux, hospitaliers ou spéciaux) est déterminée mathématiquement par le flux de trésorerie futur attendu des revenus locatifs, une éventuelle valeur d'option due à une utilisation supplémentaire (possibilités d'augmenter le revenu net par des investissements et/ou d'accroître l'utilisation) ainsi que le taux d'actualisation. Dans la pratique, le taux d'actualisation - composé d'un taux d'intérêt de base et de la prime de risque - revêt une importance particulière. L'évolution positive des prix de l'immobilier en Suisse au cours des dix dernières années est en grande partie due à la baisse du taux d'intérêt sans risque.
L'immobilier est donc fortement dépendant de l'évolution du marché des taux d'intérêt. En Suisse, les études sur l'immobilier commercial tablent sur une sensibilité moyenne au taux d'intérêt d'environ 13% - une variation du taux d'actualisation de 1% entraîne donc une variation de valeur de 13%. La durée prévue peut également être supérieure ou inférieure en fonction de la structure des baux et du bien immobilier en question. En règle générale, la durée est la plus élevée dans le segment résidentiel, suivi du segment commercial. La sensibilité aux variations de taux d'intérêt est plus faible dans les secteurs de l'hôtellerie et de l'industrie, mais les autres risques y sont plus importants.
Un bien immobilier a donc une durée modifiée similaire à celle d'une obligation de la Confédération, soit environ 14 ans.
Nous supposons que dans l'environnement actuel des taux d'intérêt et du marché, la durée est encore plus élevée, en particulier pour les immeubles résidentiels.
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