Fünf Hypothesen zu Schweizer Immobilien und steigender Inflation
Seit Anfang Jahr sind die langfristigen Zinsen in der Schweiz deutlich gestiegen. So lag der 10-Jahres-SWAP per 3. Januar 2022 bei 0,13%. Per 2. Mai 2022 lag der entsprechende Wert bei ca. 1,30%. Dieser Anstieg ist in Bezug auf Geschwindigkeit und Ausmass in der jüngeren Geschichte beispiellos. International sind in den wichtigsten Währungen (EUR, USD und GBP) vergleichbare Bewegungen der langfristigen Zinsen beobachtbar.
Jedoch veränderten sich die kurzfristigen Zinsen im gleichen Zeitraum kaum. In den USA wurde die kurzfristige Fed Fund Rate am 16. März 2022 das erste Mal seit Dezember 2018 erhöht. Am 4. Mai 2022 erfolgte eine weitere Erhöhung (auf 0,75-1,00%). Wann und wie stark die kurzfristigen Zinsen im Euro- und CHF-Raum steigen, ist aktuell nicht prognostizierbar, wenngleich hier viele Investoren einen ersten Zinsschritt Mitte bis Ende 2022 bzw. für die Schweiz im Jahr 2023 erwarten. Es bleibt aber anzufügen, dass historisch die Genauigkeit von Zinsprognosen sehr gering ist.
Stand Ende April 2022 ist die Schweizer Zinskurve damit sehr steil und die Differenz zwischen dem 3-Monats-SARON und dem 10-Jahres-SWAP erreicht ca. 200 Basispunkte.
Die Inflation steigt in allen wichtigen Wirtschaftsräumen weiter an
Schon vor dem Konflikt in der Ukraine litten sowohl die USA als auch Europa unter einer hohen Inflation. Die durch den Krieg ausgelösten Angebotsschocks (Lieferketten mit geringerer Effizienz, steigende Energiepreise, steigende Rohstoffpreise usw.) werden voraussichtlich zu einem weiteren Anstieg der Inflation führen und gleichzeitig das Potenzialwachstum verringern. Im Falle der Schweiz war die Inflation bisher niedriger als in der Eurozone, was wahrscheinlich auf eine Kombination aus Messproblemen und einem teilweisen Ausgleich der gestiegenen Importpreise durch den stärkeren Schweizer Franken zurückzuführen ist.
Die niedrigen kurzfristigen Zinssätze in Verbindung mit der hohen Inflation führen zu einer negativen realen Rendite auf risikoarme festverzinsliche Produkte von beträchtlichem Ausmaß. Selbst am langen Ende der - derzeit sehr steilen - Zinskurve (10 Jahre) beträgt die aktuelle Realrendite in CHF -0,9%.
Welcher Handlungsbedarf besteht nun für Immobilieninvestoren? Eine Diskussion über die Zinssensitivität von Mieteinnahmen finden Sie in unserer entsprechenden Publikation. Die Diskussion über die möglichen Auswirkungen steigender Zinsen auf den Wert von Immobilien soll hier nicht im Vordergrund stehen. Die historische Evidenz ist diesbezüglich sehr heterogen und es gibt Hinweise darauf, dass die Entwicklung der Realwirtschaft eine wesentlich bedeutendere Rolle spielt als die Zinsentwicklung.
«Aktuell sind kurzfristige Finanzierungen aus einer Risiko-Rendite-Überlegung sehr attraktiv.»
Wir wollen fünf Hypothesen beschreiben, welche in konkreten Handlungen münden können.
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