Immobilien als Finanzinstrument
Der Wert einer Investitions-Immobilie (egal ob Residential, Commercial, Hospitality oder Spezialobjekte) ergibt sich finanzmathematisch durch den erwarteten zukünftigen Cashflow der Mietzinseinnahmen , einem möglichen Options-wert aufgrund einer Zusatznutzung (Möglichkeiten zur Steigerung der Nettoerträge durch Investitionen und/oder Erhöhung der Ausnutzung) sowie dem Diskontierungssatz. In der Praxis ist insbesondere der Diskontierungssatz – bestehend aus einem Basiszinssatz und der Risikoprämie – von erheblicher Bedeutung. Die positive Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz der letzten 10 Jahre wurde massgeblich durch den sinkenden risikofreien Zins getrieben.
Immobilien sind daher erheblich abhängig von der Entwicklung des Zinsmarktes. In der Schweiz gehen Studien für Commercial Real Estate von einer Zinssensitivität von im Durchschnitt ca. 13% aus – eine Veränderung des Diskontierungssatzes um 1% löst also eine Wertveränderung von 13% aus. Abhängig von der Ausgestaltung der Mietverträge und dem einzelnen Objekt ist die erwartete Duration auch höher oder niedriger. Als Faustregel ist die Duration am höchsten im Residential-Bereich, gefolgt vom Commercial-Segment. Bei Hospitality und Industrial ist die Zinsänderungssensitivität geringer, dafür sind hier andere Risiken bedeutsamer.
Eine Immobilie hat also eine ähnliche modified Duration wie eine Schweizer Bundesanleihe von ca. 14 Jahren.
Wir gehen davon aus, dass im aktuellen Zins- und Marktumfeld die Duration insbesondere bei Wohnobjekten noch höher liegt.
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